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国のリバースモーゲージ制度「不動産担保型生活資金」

国のリバースモーゲージ制度「不動産担保型生活資金」について学ぶ機会がありました。
自分へのメモも兼ねて、下記の通りまとめました。
民間のリバースモーゲージと比較すると使いどころは限られるかな、という印象をもちました。


■概要

国が行っているリバースモーゲージ制度
都道府県や市区町村の社会福祉協議会のサイトで紹介されています。
京都府社会福祉協議会:http://www.kyoshakyo.or.jp/service/service2/s23/
神奈川県社会福祉協議会:http://www.knsyk.jp/s/shiru/kashitsuke_fudousan.html


■貸付額

土地評価額の70%までを貸し付けてもらえます。この金額が、貸付上限額となります。
毎月の貸付額は、月当り30万円が上限です。3か月ごとに、3か月分の金額が貸付られます。


■貸付金利

貸付の金利は、毎年4/1時点の長期プライムレート(金融機関が企業などに1年以上の期間貸し付ける際の貸出金利)です。事実上、変動金利のため、金利上昇のリスクを負うことになります。ただし年3%が金利の上限となっています。


■貸付期間

貸付月額が高いほど、貸付上限額に達する期間が短くなるため、貸付期間は短くなります。逆に貸付月額を低く抑えれば、貸付の期間は長くなります。
貸付上限額に達した場合も、そのまま該当不動産に住み続けることはできます。ただし貸し付けられた総額(=貸付上限額)に対して金利が発生し、その利息は支払い続ける必要があります。つまり、長生きすればするほど、金利負担が大きくなっていきます。


■世帯要件

世帯の構成員が全員65歳以上であり、かつ、世帯構成員が単身者または夫婦のみであることが条件です。ただし、申請者の親との同居は可能です。要するに、子供や兄弟などの親族と同居していると、適用対象外となります。
さらに、市町村税の非課税世帯、または均等割課税のみの世帯であるなど、低所得世帯であることが条件となっています。
一方で、生活保護世帯、他の公的資金を借りている世帯は、対象外となります。


■不動産の要件

土地の評価額が1500万円以上の一戸建て住宅に限られます。マンションなど集合住宅は対象外です。
貸し付け月額によっては、1000万円程度の評価額でも貸付の対象になることはあります。
該当不動産に、賃借権などの利用権や、抵当権などの担保権が設定されている場合は、対象外となります。
同じ敷地内に子供世帯の家が建っている場合や、2世帯住宅の場合は対象外となります。


■契約、申込み

利用にあたっては、連帯保証人が必要です。連帯保証人は、推定相続人から選ばなくてはなりません。
さらに契約に当たって、推定相続人の全員の同意を得る必要があります。そのため、この制度を利用する場合には、家族でしっかり話し合い、本制度の利用について家族で理解していく必要があります。
このような条件となっている理由は、該当の不動産が最終的に国のものになってしまうためだからと考えられます。

申し込みの際、不動産登記費用や不動産鑑定料などの経費が別途必要であり、その経費も負担しなければなりません。
これらの申込時の経費は、貸付額に含めることが可能です。

申し込み後、実際に貸付が行われるまで、数か月ほどかかります。その手順は一般的に、下記のとおりとなります。
社会福祉協議会へ相談→貸付条件、該当不動産、親族関係などの事前審査(審査に関して費用が掛かります)→申込み手続き→本審査(不動産鑑定の費用が掛かります)→契約・登記(登記に要する費用が掛かります)→貸付金の交付


■その他

土地と建物は、この制度を利用した場合に、担保にされます。

契約者が死亡した時、貸付の契約は終了します。契約終了後の3か月以内に、契約者の相続人や連帯保証人が、貸付金を一括返済しなければなりません。貸付金の返済は、不動産を売却して得たお金で返済することになります。

本制度を利用中は、3年ごとに土地の再評価が行われます。土地の評価額が下がった場合、貸付限度額も引き下げられることがあります。この再評価にかかる費用も、契約者が負担しなくてはなりません。

貸付を受けた後、契約を解除することができます。ただしその場合は、貸し付けられた元金とその利息を一括して返済しなければなりません。その時点で該当不動産を売却し、そのお金で返済をして契約を解除することは可能です。

契約者が死亡しても、その配偶者が引き続き該当不動産に住み続けることも可能です。ただしその場合は、配偶者が契約内容を引き継ぐこととなります。
該当不動産が、配偶者が共有名義の場合、配偶者が連帯借受人となります。一方、配偶者以外の方との共有名義の場合は、そもそもこの制度を利用することができません。
特に、契約終了時に、条件によっては配偶者やご親族の方が住み続けられなくなる場合があります。ですので契約時には十分に注意をする必要があります。

不動産担保型生活資金と類似の話を持ち掛け、金銭や不動産をだまし取る詐欺も発生しています。こういった詐欺をしっかり見分け、だまされないように注意することも大切です。
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  1. 2013/06/09(日) 06:57:02|
  2. 不動産
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著者:「FPの知恵・要望を結集した無料のライフプランソフトFinancial Teacher System」開発チーム代表 佐藤潔之

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金融業界でシステム開発に関わっているITコンサルタント・システムエンジニアです。当ライフプランソフト(家計分析シミュレーションソフト)はどなたでも使えるフリーソフトなので、どうぞご利用ください。

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