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ライフプランソフト(家計シミュレーションソフト) Financial Teacher System 最新情報

FPのノウハウを結集した無料のライフプランソフト「FinancialTeacherSystem」に関する情報をお届け!

不動産賃貸経営で損をしないためのシミュレーション

業者が持ってきた不動産賃貸シミュレーションのもとでの不動産賃貸経営は、顧客に不利益が出る場合があります。なぜなら、そのシミュレーションは現実以上に高利回りを実現できるかのような「演出」がなされており、顧客に不利となる前提が欠けていることがあるからです。

不動産賃貸経営の健全性をしっかり検証しようとお考えの場合は、下記のようなシミュレーション方法を参考の上、その健全性を確認するのがよいでしょう。


<<賃料収入の計算>>

・賃料相場を調べる
http://www.athome.co.jp/souba/
都道府県や路線などを指定して、家賃相場を検索できます。対象物件近辺における同じような間取り、築年数の物件の家賃相場を調べることができます。

・空室率の確認
http://toushi.homes.co.jp/owner/
都道府県や市区町村単位で、不動産の空室率を調べることができます。自身が保有する不動産が全室埋まるという保証はありませんから、この平均的な空室率が自身の保有不動産においても発生しうるという前提を置き、それでも黒字を実現できるか検証することも大切です。

・想定賃料を算出
賃料相場と空室率から、簡易的ですが
賃料×戸数×(1-空室率)
の計算式で、毎月の賃料収入を計算することができます。


<<支出の計算>>

賃貸不動産を所有している限り、下記の費用が定期的にかかります。
・外壁塗装、定期点検、清掃にかかる費用
・エアコンや温水器など、各部屋の設備の交換やメンテナンスにかかる費用
・共用部分の照明、水道設備などの月額費用や交換メンテナンス費
・マンションの火災保険料、地震保険料(おもに共用部分の保険)
・不動産管理会社に業務委託している場合は、管理費
・入居者の入れ替えに伴い発生するクリーニングなどの費用
・空き物件について、不動産仲介業者への募集費用
・固定資産税
・銀行への借り入れをしている場合は、その返済額。



<<不動産経営の利回り計算>>

年間不動産収入=収入-支出
利回り=年間不動産収入÷初期投資額


以上は、建物のみの利回り計算です。
土地も考慮に含める場合は、同様にして土地の収入と支出を算出したうえで、利回り計算をする必要があります。

年間不動産収入=(建物の収入+土地の収入)-(建物の支出+土地の支出)
利回り=年間不動産収入÷(建物の初期投資額+土地の初期投資額)


以上の点まで計算できれば、より現実的なシミュレーションになるでしょう。
株式投資と同じく、不動産投資も自己責任で取り組む姿勢が必要です。
業者の「儲かる」という言葉を信じて、投資に取り組むのはたいへん危険です。
不動産投資を行う本人が、その収益性を可能な限り正確に把握し、さらにその収益性を実現するために、責任をもって取り組めることが大切です。
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  1. 2013/06/25(火) 06:23:51|
  2. 不動産
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著者:Financial Teacher System 開発チーム代表 佐藤潔之

著者:Financial Teacher System 開発チーム代表 佐藤潔之
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金融業界のITコンサルタント・システムエンジニアです。FP、金融機関などお金の専門家のコンサルティング、業務サポートが本業です。
ボランティアベースでこのライフプランソフト(家計分析シミュレーションソフト)を開発しています。多くの方のお金の課題解決につながるよう、どなたでも使えるフリーソフトとして提供しています。

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